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住建部:重申调控不放松 楼市触底反弹仍存疑

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     “坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况,对于地方出台放松抑制不合理购房政策的,将及时予以制止或纠正。”
  6月5日的晚间,住建部新闻发言人的表态一语激起千层浪,也戳破了关于地方楼市“调控转向”的言论泡沫。
  伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者,当前房价稳定且不再上涨,将为后续保障房供应量的形成以及各类市场化政策的酝酿争取时间,也为楼市挤出泡沫、还原可持续发展环境奠定基础;一旦房价反弹,以往调控的效果都将付诸东流。
  近期多个城市密集对房地产调控进行微调,并且成交量不断上涨,市场上的悲观情绪也大大减弱,楼市回暖之声乍起。然而链家地产的报告认为,住建部此时表态无疑是希望稳定当前的市场预期。何况仅仅凭借成交量增加就判定未来楼市触底反弹也不切实际。这也表明,当前楼市调控的底线仍然不容触碰。
  住建部握紧调控脉门
  根据国家统计局数据,4月全国70个大中城市中,67个城市的新建商品住宅价格环比下降或持平。数据还显示,当月20个典型城市商品住宅市场总成交均价为11439元/平方米,环比3月下跌0.4%,比去年同期下跌7.5%。
  当今年前5个月的房地产市场延续去年以来的回调态势,调控成效进一步显现之时,宏观大背景也发生了改变。4月以来,工业增加值、投资等各项经济数据均大幅跳水,创下近3年新低,房地产由此成为很多地方“稳增长”的希望。自2011年下半年以来,像佛山、芜湖等城市涉及变相松动二套房限购等明显托市行为,在广受关注后被叫停。
  住建部新闻发言人前日也明确表态,要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策,坚决遏制投机投资性购房需求。
  “限购政策的原则不能被突破。”胡景晖说,即已执行限购的地方政府不能突破 “已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房”的原则。
  专家表示,这是对近期多个城市已经或即将放松调控政策的一次“拨乱反正”,进一步明确限购、差别化信贷和税收等中央底线,特别是限购这一红线,意图在稳增长背景下放松调控的地方政府可以暂时“休息”下。他认为,未来的政策走向表明,整个2012年房地产业仍将面临严厉的调控。
  5月成交量或为假性回暖
  在调控基调不放松再次明确的同时,5月房地产市场却出现了回暖迹象,特别是成交量上涨很快。
  “房地产调控政策已经基本见底,这也影响了购房者心理。”阳光100集团常务副总裁范小冲告诉记者,住建部最新表态只是态度性的,并没有最新政策出台,可能也是因为看到5月数据后,担心房价过快反弹。
  根据链家地产市场研究部统计,5月份北京新房住宅(包含保障房)成交10502套,环比4月同期的7823套上涨了34.2%,同比去年上涨43%,为2012年内首次突破万套。
  据报告显示,5月20个代表城市共成交商品住宅约1300万平方米,环比增长14%,同比增长30%,处于去年以来的最高水平。
  范小冲认为,成交量环比上升主要是年初以来部分刚需购房者看到房价已见底企稳,有些开发商的优惠活动也逐步取消,担心错过买房时机而集中入场。
  实际上,5月房价并无太大异动。中指院数据显示,百城住宅均价环比第九个月下跌、同比第二个月下跌,其中26个城市价格环比上涨,73个城市环比下跌。
  黄瑜告诉记者,由于房地产调控政策依然严厉,成交量回升属于低位反弹,多数企业在定价上较为谨慎,房价反涨的可能性不大。销售情况显示,卖得好的项目多是价格有调整的项目,涨价一般会对销售不利,多数企业不会贸然行事。
  尽管量增价稳态势显现出回暖迹象,但5月状况能否延续仍然存在争议。在范小冲看来,经济过快下滑,房地产出现回暖迹象是利好消息,住建部在防止调控前功尽弃的大背景下,不会再给调控加码,很多托市政策也得到了默许。
  而链家地产分析师陈雪则认为,近期成交上涨多是之前抑制的刚性需求集中释放所致,后市可能会出现需求增幅明显放缓。
  将增加中小套型住宅用地供应
  稳住房价的副作用便是房地产对经济拉动作用的衰减。今年前4月,全国房地产开发企业房屋新开工面积5.4亿平方米,同比下降4.2%,出现了2010年以来首次同比下滑。专家分析说,预期今年上半年新开工面积涨幅还将继续下滑,这将会影响明后两年的商品房供应。
  链家地产数据还显示,全国20个重点城市5月单月土地出让金仅为237亿元,创下自2009年3月以来土地出让金的历史新低。分析人士担忧,目前投资市场和消费市场呈现两极分化局面,如果调控不够艺术,很可能导致房价在未来一至两年内再次报复性反弹。
  在明确调控红线不可逾越的同时,住建部新闻发言人也表态称,各地要采取有效措施,切实增加中小套型普通住房及其用地供应,鼓励和引导开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目,满足居民合理住房需求。
  陈雪认为,未来几年中国仍是刚性住房需求释放的高峰期,只有保证中低端项目供应,才能切实解决住房需求。而中小套型用地供应则是影响未来住房供应的重中之重。他表示,开发商拿地意愿降低,全国土地市场冷清,这也在一定程度上影响了中小型住房用地的供应。住建部此意也是为了保证中小型住宅供应的持续性,防止未来市场出现供需失衡的现象。
  房价预期也能为地产政策微调提供有利条件。范小冲认为,目前我国利率仍旧处于高位,开发商库存较多,现金流十分紧张,限购也仍在持续,房价不具备2009年报复性反弹的土壤。“国家也需要在房产调控"深水期",思考如何引导房地产行业既能拉动经济又健康有序发展。”
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